百城库存跌回六年前,三四线库存创10年新低

综合2018-07-25 12:03:24来源:中房网

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??中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《中国百城住宅库存报告》显示,截至6月底,全国百城住宅库存再次降低,这已经连续35个月减少。

??百城库存跌回六年前水平

??报告显示,截至2018年6月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米,环比减少0.2%,同比减少8.0%。观察历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平,即库存规模回落到了6年前的水平。

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??值得一提的是,在100个城市中,有26个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和珠海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到94%、75%和66%。同时,100个城市中,有74个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大,跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说,库存同比下跌的城市数量更多,带动了百城库存规模出现下跌

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??易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长态势,这或意味着一线城市正进入到补库存的阶段。

??市场销售高于预期 库存规模持续下滑

??报告显示,100个城市新建商品住宅成交量为5151万平方米,环比减少0.2%,同比增长19.4%。严跃进表示,随着房企推盘节奏的加快,以及购房者观望情绪的淡化,二季度市场交易有较为明显的反弹。当然,也不排除此前部分交易数据没有及时网签,而在二季度出现了集中签约和备案的情况。

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  从另一组数据显示,截至6月份,100个城市新建商品住宅“存销比”,即库存去化周期为9.8个月,这意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值与5月份持平。

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??具体来看,在100个城市中,有19个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有60个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。且观察历史数据,2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策,去库存周期指标反应迅速,从高位水平显著且持续下滑,即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平

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??对此严跃进表示,今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行,这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。并认为2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,并认为,三四线城市的存销比探底已完成,下半年将面临反弹的可能。

??具体城市来看,环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市,去库存周期明显偏高。此类城市库存量其实已经很小,但是新房交易非常低,这样容易带来去库存周期偏高的现象。而观察其他城市,可以看出,有24个城市的存销比小于6个月,其中有17个城市为三四线城市。这17个城市分别为赣州、惠州、柳州、扬州、日照、嘉善、徐州、滁州、金华、宜昌、湖州、马鞍山、韶关、嘉兴、清远、景德镇和株洲。此类城市商品住宅库存不足、房价上涨压力大,下半年棚改政策调整的可能性最大。

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??严跃进总结出一个现象,24个去库存周期偏小的城市中,很多城市名都带“州”字,包括赣州、惠州、柳州、扬州、滁州、湖州等,其逻辑在于,此类城市都属于城市历史久远、老城规模大、旧改机会多、经济水平不错的城市,所以房地产市场更容易活跃。

??下半年存销比回归均衡 水平略有压力

??严跃进表示,2018年上半年,全国百城库存水平继续下跌,这与房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段,这可以解释为今年上半年房价持续上涨的现象。

??他进一步称,2018年下半年,相关城市需要继续调整供求关系,进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略,包括加大拿地力度和加快开工节奏,那么相关城市将有更多可售房源或库存。但客观来说,考虑到存销比目前依然处于历史低位,要想反弹、回归到均衡值或合理值水平,仅靠半年时间其实还是略有压力的。

??附注: 100个城市按一、二、三四线城市划分如下:

??4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。

  32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

  64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

??执笔人:易居研究院智库中心研究总监严跃进

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